双方虽有关于不得调整违约金的约定，但违约金是对守约方因对方违约造成损失的补偿，不主要体现惩罚功能，故关于违约金不得调整的约定应以不违反公平原则为限。原判基于天力公司的合同履行行为也存在一定瑕疵，从平衡双方当事人利益的角度考虑，对违约金予以调整适用法律并无不当。

案情简介：

再审申请人大同市天力房地产开发有限责任公司（以下简称天力公司）因与被申请人山西同至人商业管理有限公司（以下简称同至人公司）、吴建功房屋租赁合同纠纷一案，不服最高人民法院二审民事判决，向最高人民法院申请再审。

天力公司申请再审称，违约金调整请求权应为合同当事人之民事实体权利，当事人放弃违约金调整请求权属于当事人的弃权处分行为，该放弃违约金调整请求权的约定并不必然违反公平原则。基于此，人民法院在当事人明确表示放弃违约金调整请求权的情形下，再据《合同法》第一百一十四条规定及《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条第二款之规定，对当事人约定的违约金予以调整就属于“适用法律确有错误”。据此，依据民事诉讼法第二百条第六项申请再审，请求再审改判支持其1亿元的违约金请求。

争议焦点和法院观点：

争议焦点：当事人双方在合同中明确放弃违约金条款是否有效

二审法院观点：

天力公司与同至人公司签订的《房屋租赁合同》明确约定了构成违约应承担的责任，即天力公司有擅自收回租赁物或者出售、抵押等违约行为的，应退还同至人公司租金，并支付壹亿元违约金以及赔偿同至人公司遭受的一切直接损失；同至人公司有未经天力公司书面同意擅自撤场、停业关门超过30日或未足额缴纳租金等违约行为的，除应将前期优惠租金及利息补偿给天力公司外，并支付壹亿元违约金以及赔偿天力公司遭受的一切直接损失。本案中，同至人公司于2013年9月12日正式开业，2014年7月初陆续清退商户，搬走货架，撤走员工，关闭商场，至今尚欠部分房屋租金和其它费用，并没有按照合同的约定，足额交纳房租及管理费和征得天力公司的同意。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此，同至人公司的上述行为构成违约，对天力公司要求同至人公司支付房屋租金2945960元及管理费、水电费及采暖费6399300元以及返还2013年经营补贴及利息6066740元的诉讼请求，予以支持。同至人公司提出的主张，因缺乏事实和法律依据，不能成立。

关于违约金支付问题，《房屋租赁合同》约定，无论双方谁构成违约，需向对方支付壹亿元违约金。但从立法精神看，合同法第一百一十四条规定的违约金性质是以补偿为主，以惩罚为辅的双重性质。为维护民法的公平和诚实信用原则，人民法院可以对不合理的违约金数额进行调整。依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，衡量违约金是否过高的最重要标准是违约造成的损失。结合本案实际，同至人公司未按时交付租金及物业管理等费用，给天力公司造成的损失应为未交租金及物业费和水电、采暖费、经营及利息补贴的金额及所产生的利息之和，双方约定的违约金明显高出上述损失的30%，故应依法予以调整。

再审法院观点：

法院审查认为，天力公司的再审申请不符合法定再审事由。双方虽有关于不得调整违约金的约定，但违约金是对守约方因对方违约造成损失的补偿，不主要体现惩罚功能，故关于违约金不得调整的约定应以不违反公平原则为限。原判基于天力公司的合同履行行为也存在一定瑕疵，从平衡双方当事人利益的角度考虑，对违约金予以调整适用法律并无不当。

因此，再审法院驳回大同市天力房地产开发有限责任公司的再审申请。